Регулярный вопрос человеку с капиталом: «зачем тебе эти бумаги, купи квартиру, сдавай — вот это надёжно». Давайте просто посчитаем, без эмоций.
Возьмём типовую однушку за 5 млн, сдаётся за 25 тысяч в месяц.
Грязная доходность: 300 тысяч в год — это 6% годовых. Теперь честные вычеты: налог (даже щадящий НПД 4%), мелкий ремонт и обновление техники, страховка, простой хотя бы месяц раз в пару лет между арендаторами. Чистыми остаётся около 5%.
Облигации сегодня: надёжные корпоративные выпуски дают 15–17%, ОФЗ — около 13–14%. Разрыв в три раза.
«Нечестное сравнение!» — скажет владелец квартиры. — «Тело-то растёт». Справедливо. Добавим рост стоимости — долгосрочно недвижимость растёт примерно на уровне инфляции, пусть 6–7%. Полная доходность квартиры: ~12%. Разрыв сузился, но не исчез. А облигационный купон ещё и реинвестируется каждый месяц, а не раз в никогда.
Что реально за квартиру
Физический актив, который не обнулится; плечо через ипотеку; и защита от самого себя — квартиру не продашь в панике за одну минуту.
Что за облигации
5 млн — это не один подъезд в одном городе, а 30 эмитентов из разных отраслей; купоны капают с любой суммы, а не когда накопишь на «первоначалку»; ликвидность за секунды; и ноль звонков от арендатора про потёкший кран.
Главный принцип
Недвижимость без арендатора — не актив, а пассив с коммуналкой. Пустая «инвестиционная» квартира каждый месяц ест: налоги, платежи, амортизацию. В капитале она есть, в плане дохода рантье — нет. Если объект не кормит — он ест, третьего не дано.
Поэтому правильный подход — не «или-или»: считайте каждый объект как позицию в портфеле — доходность, расходы, риск. Цифры быстро расставляют всё по местам. В renta.life для этого есть раздел «Активы»: добавьте недвижимость с арендой и расходами на содержание — сервис сам покажет, кормит объект или ест.